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海南樓市沉寂后迎來回暖

新聞來源:森華信集團瀏覽次數:2075發布時間:2014-10-17

 2014-01-03 09:46:02

經過近兩年的沉寂,在海南獨一無二的自然資源以及島內外剛需市場的拉動下,海南樓市去年逐步走出低迷狀態,銷售回暖趨勢明顯。業內人士認為,隨著海南重拳出擊清理閑置土地,并逐步降低商品住房開發比例,海南房地產市場將進一步趨于理性和平穩。??

??開發商以價換量促進銷售企穩

近幾年海南樓市受到外界持續關注。2010年海南建設國際旅游島政策出臺后,海南樓市量價飆升,在經歷了短暫狂熱后,海南樓市銷售量進入了長達兩年時間的沉寂期和低迷期。??

2013年海南樓市出現較為明顯的回暖趨勢,房地產投資增長較快,房屋銷售面積持續高位增長。海南省統計局統計顯示,20131-11月,海南省房屋銷售面積逾千萬平方米,增長27.9%;房屋銷售額912.84億元,增長40.3%??

去年海南樓市總體特征是逐步回歸理性。克爾瑞海南機構總經理沈虹說,海南樓市銷售回暖首先是開發商以價換量的結果,從去年1月份開始,海南樓市成交價格呈現下行趨勢。??

這在三亞尤為明顯,據統計,2013年前三季度三亞樓市成交均價為每平方米2.3萬元左右,而上年同期價格為每平方米2.7萬元左右,房地產調控政策對三亞投資投機性購房起到明顯的抑制作用。??

海口市住房和城鄉建設局市場處處長戴開權也認為,海口商品住宅的成交均價逐步趨于平穩。記者走訪海口市多個樓盤發現,銷售回暖促使2012年開盤的很多樓盤已經進入尾盤銷售階段。??

剛需市場的形成也助推了海南樓市的回暖。沈虹說,海口樓市的剛需市場已初步確立,90-120平方米的剛需戶型占成交戶型的主導地位。戴開權說,海口相對成熟的生活和商業配套,聚集了很多新海南人,逐步支撐起海口的剛需市場。??

在沈虹看來,三亞樓市的度假剛需也逐步取代了投資投機性購房,這種度假剛需人群對高端住宅有抗性,主要集中在70平方米的經濟型度假房產。??

??重拳出擊清理閑置土地

近年來,海南省引進的大項目紛紛落地,大型房企加快進入海南房地產市場步伐,土地供應矛盾正在凸顯,但海南又存在大量的閑置土地,還有部分企業的囤地現象。海南近期采取多項措施,對房地產一級市場秩序整頓和清理。??

201310月底舉行的海南閑置土地處置工作會議上,海南省國土環境資源廳廳長陳健春介紹,經過調查清理,目前海南全省共清理出批而未征征而未供供而未用三類土地共28.68萬畝。其中供而未用的閑置土地,有13 .06萬畝,約為海南省近兩年的土地供應量。??

從用途看供而未用土地中,主要是住宅和商服用地,約占48%。從閑置時間看,閑置10年以上的占54.14%,閑置5年以上10年以下的占12.43%??

陳健春指出,因政府原因造成閑置的土地較多,也有一部分是企業自身原因。市縣政府財政資金有限及儲備土地也不足,對因政府原因造成閑置的土地,采取置換或有償收回方式處置的壓力較大。而企業原因造成閑置的宗地處置程序較多,處置時間較長。還有一些閑置宗地已經轉讓、抵押,或者已經被法院查封,情況復雜,處置難度較大。??

據測算十二五期間,海南省實際新增建設用地將達44萬畝,但根據土地利用總體規劃,今后海南可用的全部建設用地指標總共才65萬畝。??

為盤活閑置土地,2013111日,海南省政府實施了《海南省閑置土地認定和處置規定》,超過動工開發日期滿2年未動工開發的,以及超過動工開發日期滿2年未完成項目投資總額25%的土地,政府可以無償收回國有建設用地使用權。??

海南省要求在2013年年底前,全面完成閑置土地的認證和處置辦法,確保處置率達到50%以上;在20146月底前,全面完成閑置土地的處置工作。??

沈虹認為,這些舉措將加快開發商的開發進程和銷量,促進海南開發商洗牌。他透露,很多大型房企準備從小開發商手中收購海南房地產項目,開發部分沉積多年的土地。??

??逐步降低商品住房比例樓市將趨平穩

部分專家和業內人士認為,今年海南房地產市場仍將持續放量,在獨特的自然條件和氣候資源的助推下,海南房價仍將維持平穩狀態。??

海南大學教授王毅武認為,盡管國際旅游島政策面的含金量已經釋放得差不多,但由于北方霧霾天氣的影響,海南樓市有全國購買力的支撐,海南房價仍有上漲的空間。??

沈虹則認為,隨著今年海南樓市的持續放量,房價上漲空間有限。目前一些大型房企紛紛加快在海南布局,大型企業操作效率快,成本較低,可以承擔較低的售價,再加上本身的存量空間,海口的房價將趨于平穩。??

據沈虹介紹,去年12月底到今年1月初,三亞市僅迎賓路段就將有7500套的新增貨量,幾個項目的定價都低于三亞樓市三季度的成交均價,這將進一步拉低2014年三亞樓市的成交價格。??

毋庸置疑,房地產業在海南經濟中仍具有重要地位。去年前11月,海南房地產投資同比增32.4%,占全省同期全部投資總額的比重超過40%。如何促進房地產市場平穩健康發展,成為海南各級政府亟待解決的問題。??

去年10月份,海南省政府已出臺《關于促進房地產業持續健康發展的若干意見》,自2013年起,逐步降低商品住房開發比例,增加高端、經營性房地產比重,力爭至2017年末,海南省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例下降至70%,并納入市縣考核指標體系。而海南這一數據去年為84.4%,高出全國平均水平近10個百分點。??

政府希望大力發展旅游房地產,降低波動性較大的純粹住宅的比重,提升經營性物業的比重,增強房地產市場的流動性和活力。沈虹說。??

王毅武認為,旅游房地產最重要的特點是使用權的實現性和流動性。海南房地產應該重規劃、分層次、調結構、惠民生,把旅游房地產和保障房地產分開,降低商品住房開發比例,提高保障房和旅游地產的開發比例,才能促使海南房地產健康、均衡和協調發展。(記者 梁倩 徐海波)??


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